Finanční poradna iDNES.cz

Vážená paní, o další hypotéku můžete žádat na stejnou nemovitost pouze od stejného finančního ústavu, resp. na nemovitosti bude zástavní právo vůči dvěma úvěrům od stejné banky/stavební spořitelny. Není třeba při žádosti o nový úvěr čekat na konec fixačního období prvního úvěru. Je-li dostatečná zástavní hodnota nemovitosti, máte-li dostatečné příjmy (resp. bonitu) a zároveň řádně splácíte i jiné závazky, pak Vám ona instituce nebo finanční poradce propočítá, kolik je max. výše dalšího úvěru.

Vážená paní, o výši úvěru rozhoduje tzv. LTV, tedy poměr výše úvěru a zástavní hodnoty nemovitosti vyplývající z odhadu. Jestliže máte 80% hypotéku, a tedy 20 % vlastních zdrojů, pak již nezbývá zástavní hodnota na výplatu provize RK (která by musela být mj. jako součást kupní ceny, nikoli uvedena jako provize) a stejně tak na výplatu daně z nabytí. Měl by Vám poradit Váš finanční poradce nebo bankéř, protože ti vědí, jaká je přesná situace, kolik vyšel znalecký posudek na cenu současnou a budoucí (po rekonstrukci). Nebo je řešení pro uchování vlastních zdrojů si vzít 90% hypotéku, ale zvýší se úroková sazba, tedy se úvěr prodraží.

Vážená paní, zpravidla to možné není, měli by být vlastníky nemovitosti např. rodiče nebo děti. Informujte se na své bance, neboť o tom, kdo může vstoupit do úvěru a kdo může být zástavcem rozhoduje metodika dané banky.

Vážený pane, dle hypoteční smlouvy budete mít jistě závazek úvěr vyčerpat do konkrétního data. Na to dejte pozor, protože za nečerpání atd. banka může uplatnit nemalé sankce. Rozhodně nikdy nedoporučuji podepisovat úvěrovou smlouvu, pokud nejsou k dispozici veškerá povolení úřadů, která by výstavbu nebo rekonstrukci mohla zhatit. Bohužel, to na bankách neřeší, a dokonce to neřeší ani někteří zprostředkovatelé - hlavně, když je sjednán obchod, nehledě na následky. Pokud chcete z úvěrové smlouvy vyvázat jiného dlužníka, pak musíte mít dostatečnou bonitu dle propočtů banky, že jste schopen splácet úvěr sám. Tedy budete muset doložit příjmy, banka provede kontrolu všech závazků (registrů) a úvěr bude muset být přeschválen, nebo zamítnuto vypuštění dalšího dlužníka. S tímto jsou spojeny poplatky, zejm. změna úvěrové dokumentace - cena se v průměru pohybuje kolem 5 000 Kč.

Vážený pane, protože sazby stále rostou a s přelomem roku očekáváme, že budou v průměru kolem 3 % p.a. u delších fixací, doporučuji zvolit 5letou, max. 10letou fixaci. Další vývoj očekáváme ve smyslu růstu sazeb a ČNB nezahálí a žene sazby nahoru (aby mj. měla k dispozici nástroj monetární politiky a mohla v případě finanční krize sazby ovlivňovat směrem dolů). Vzhledem k tomu, že úvěr při prodeji můžete splatit max. se sankcí 1 %, max. 50 000 Kč, každý rok můžete splatit bez sankce až 25 % úvěru, pak delší fixace, rozumějte nad 5 let, jsou spíše výhodou. Pokud by přišla finanční krize, je reálné, že by opět centrální banky přistoupily ke snižování sazeb. Například od počátku krize 2008 sazby klesaly k minimu cca 8 let. Samozřejmě, že nelze očekávat, že by se scénář vyvíjel zcela stejně, protože nevíme, co budoucí krizi odstartuje, sazby na finančních trzích jsou pořád stále nízké (tedy by nebylo příliš kam klesat), ale lze se přinejmenším inspirovat.

Vážená paní, ano, může si vyžádat jakýkoli dokument, potvrzující, že mzdu skutečně pobíráte, a to např. i výpis z ČSSZ za předchozí zdaňovací období apod. Jelikož na získání úvěru není právní nárok, pak si banka může definovat takové podmínky, které ji přijdou nezbytné pro řádné ověření žadatele. Zpravidla banky pouhý výpis transakcí neakceptují, protože žadatel může záměrně zamlčovat transakce, na základě nichž by standardně banka úvěr neschválila. Těmito transakcemi mohou být např. i zápůjčky od třetích osob, které se v registrech dlužníků neuvádějí apod.

Vážená paní, na podobný dotaz jsem již odpovídal níže, a velmi podrobně. Je třeba si s přítelem sepsat smlouvu, kde si specifikujete účel vynaložených prostředků, aby bylo průkazné, z jakých zdrojů je úvěr hrazen. Doporučuji Vám navštívit právního zástupce a vše jasně definovat.

Vážená paní, žádost s veškerými dokumenty jste již podali a ty odpovídaly aktuálnímu stavu. Zpravidla se v potvrzení o příjmech uvádí, zda se nejedná o rozvázání pracovního poměru. Pokud byste práci pouze měnila a nastupovala do nové, kde bude zajištěn stejný nebo vyšší příjem, pak z etického hlediska je to v pořádku. Nicméně z formálního hlediska banky požadují dle obchodních podmínek nahlášení klientem změny, která by mohla ovlivnit rozhodování o schválení úvěru. Prostudujte si tedy obchodní podmínky a dle nich postupujte.

Vážená paní, o vyjmutí pozemku ze zástavy je nutné jednat s bankou, která má zástavní právo. Ta může, ale také nemusí, pozemek ze zástavy vyjmout. Je-li zástavní hodnota dostatečná a nebrání-li tomu jiné právní okolnosti (např. musí být pozemek rozdělen v katastru nemovitostí a zajištěn k němu přístup apod.), pak je pravděpodobné, že banka žádost na vynětí části pozemku schválí. Vše tedy konzultujte s danou bankou a jejím smluvním znalcem, který bude posuzovat vliv rozdělení na cenu nemovitosti.

Vážený pane, ano, ale české banky mají v tomto ohledu řadu omezení nebo požadavků. Každopádně, zastavovaná nemovitost musí být na území ČR, potvrzení o příjmech budete dodávat v angličtině - na to mají některé banky své cizojazyčné formuláře. Pokud budete muset dokládat jiné doklady ze zahraničí, pak budete dle výběru banky si muset zajistit autorizované překlady. Doporučuji raději toto řešit se zkušeným finančním poradcem, aby Vám vybral banku/banky, která bude na daný účel nejvhodnější.

Vážený pane, rozhodně počkejte s podpisem na schválení druhého úvěru. Pokud by totiž nebyl schválen a vy jste neměl oněch 20 % vlastních zdrojů, a tedy nemohl úvěr čerpat, pak by vás čekaly vysoké sankce za nečerpání. Oněch 80 % LTV je ovšem závislých na výši zástavní hodnoty vyplývající ze znaleckého posudku. Je také možné, že tato výše nebude odpovídat výši kupní ceny, ale hodnota bude nižší. Pak nároky na vlastní zdroje stoupnou. Vezměte to v úvahu při řešení doplňkového úvěru. Za nepodepsání úvěrové smlouvy Vám žádná sankce nehrozí, banka by mohla pouze požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů, např. za odhad, pokud jste jej měl k úvěru zdarma. Na tyto skutečnosti byste měl ale být na začátku jednání o úvěru prokazatelně upozorněn.

Vážený pane, na základě bonity, tedy propočtu dostatečnosti příjmů, nelze garantovat, že úvěr bude schválen. Pro schválení je nezbytné mít hotov znalecký posudek, úvěrové registry dlužníka, doloženou bonitu - příjmy (potvrzením zaměstnavatele, nebo dodáním daňového přiznání), návrh kupní smlouvy. To jsou základní věci, na základě nichž lze již usuzovat, zda bude úvěr schválen. Na získání úvěru nevzniká žádný právní nárok, tedy je třeba si toto podchytit již v seposivaných smlouvách, za jakých podmínek budete moci odstoupit, pokud Vám nebude schválen úvěr na financování. Bohužel, realitní kanceláře toto neřeší a rádi si v případě neschválení úvěru svou provizi nechají. Nyní je to na dohodě Vás a realitní kanceláře, resp. prodávajícího, zda z něčeho sleví. Banka k Vám neměla žádný právní závazek, a tedy lze předpokládat, že i přes možné pochybení zaměstnance banky, žádné odškodnení nemůžete obdržet, maximálně můžete trvat na potrestání onoho zaměstnance. Zbývá ještě řešení, že seženete spoludlužníka, který Vaši bonitu zlepší natolik, že bude dostatečná pro schválení úvěru. Pokud by se ale jednalo o zprostředkovatele, kterého Vám doporučila prokazatelně realitní kancelář, pak je tu možné právně napadnout celý postup, pokud by se podařilo prokázat, že se jednalo o úmyslné uvední v omyl pro získání provize za rezervaci. Takové kroky ale už konzultujte se svým právníkem.

Vážená paní, údaje o splácení jsou v úvěrových registrech zaznamenány až 5 let. Pokud jste špatně splácela, pak je tato informace z registrů zřejmá za dané období. Jako manželé máte povinnost vstupovat do společného závazku nerozdílně. V takovém případě může banka apod. zamítnout hypotéku díky delikvenci jednoho z manželů. Řešením je rozdělení společného jmění manželů (SJM), jak uvádíte, ale je to právní proces, který stojí i nemalé peníze. Zároveň se vystavujete nebezpečí, že už v budoucnu si nebudete moci nijak nemovitost nárokovat, pokud byste se s manželem rozvedli. Je-li to možné, doporučuji začít splácet půjčku řádně a zkusit zažádat o hypotéku za 6 až 12 měsíců. Pak výběrem vhodné banky by mohl být pokus o získání hypotéky úspěšný, pokud buou splněny ještě jiné požadavky na bonitu apod.

Vážená paní, v současné době mají všechny nové hypoteční úvěry (tzv. spotřebitelské úvěry na bydlení) možnost splatit až 25 % výše úvěru (definované v úvěrové smlouvě) bez sankce jedenkrát za rok k výročí úvěru (nejpozději požádat měsíc před výročím smlouvy, tedy před datem podpisu dlužníků). Tedy za 4 roky může být tímto způsobem hypotéka splacena zcela. Doporučuji v současné době stále ještě nízkých úrokových sazeb využít hypotéky, zafixovat na delší období, min. 5 let, nebo 7, 8 až 10 let, a pak využít možnosti mimořádných splátek. Sazba Vám zůstane stále stejná po celé období (předpokládaného růstu sazeb) a zároveň Vám bud klesat splátka, nebo se dohodnete s bankou na zkrácení splatnosti při stejné splátce. Je třeba se ale nejprve na bance informovat, kde si budete brát hypotéku, zda obě varianty umožňují, zpravidla se totiž snižuje splátka (naopak u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření zase splatnost).

Vážený pane, na detailní účel úvěru je třeba se vždy informovat dopředu. Spořitelna projektovou dokumentaci nebude považovat za účelové financování, tedy je nezbytné mít na to vyhrazeny vlastní zdroje. Tedy nejde o poměr 85 %  a 15 %, ale o to, kolik zdrojů Vám instituce půjčí na úvěr. Vzhledem k tomu, že je to 85 % ze zástavní hodnoty nemovitosti (resp. budoucí ceny), pak zbytek musí být z vlastních zdrojů, ať je to jakákoli suma. Pozor, nejedná se o 85 % z investičního záměru, ale ze zástavní hodnoty! To Vám měli na stavební spořitelně vysvětlit. Je to tedy normální praxe, nikoli ale to, že klient není řádně poučen.