Bydlím v obecním domě, který spravuje správní firma. Ta ale neplní řádně své povinnosti, počínaje udržováním pořádku přes úklid, opravy až po vyúčtování služeb. Kam se mám obrátit za účelem zjednání nápravy, zvláště, když dnes budeme platit tak vysoké nájemné?
Své připomínky k neplnění povinností správní firmou adresujte písemně doporučenou formou nebo osobně prostřednictvím podatelny městského úřadu na odbor obecního majetku. Obec jako majitel domu je plně odpovědná za řádné plnění všech povinností pronajímatele vůči nájemcům a za dodržování obecně závazných právních předpisů k dané oblasti. V písemném podání požadujte, abyste byl do 30 dnů vyrozuměn o přijatých opatřeních.
Na dvoře domu jsme parkovali a někdy i opravovali auta. Majitel domu, který jej před rokem koupil, nechal nyní dvůr uklidit, odvézt nepořádek a zamezuje nám dále vjíždět na dvůr. Dokonce nám prý cenu za úklid dvora a půdy rozúčtuje. Na dvoře máme nyní volný přístup k popelnicím a k bidlu na klepání koberců. Má na takový postup majitel domu právo?
Ve smyslu platných předpisů mají nájemci bytů právo užívat kromě bytů i společné prostory domu. Těmi však nejsou například zahrady, dvorní trakty a podobné plochy. Protože nejsou součástí nájmu bytů, je zapotřebí možnost jejich užívání nad míru nezbytně nutnou – například na nesporně nutný přístup do domu – zvlášť řádně dohodnout s vlastníkem objektu.
Je pochopitelné, že při dosavadním povinně hluboce ztrátovém regulovaném nájemném a prokazatelně nepřiměřené preferenci nájemních práv vlastníci domů logicky postrádají motivaci vycházet příliš vstříc nad rámec jim stanovených povinností. Tazatelem uváděný nynější rozsah užívání dvora bez určité dohody, jdoucí nad rámec nájmů bytu, lze považovat za přiměřený. Pokud se týče úhrady za úklid, je samozřejmě možné ji rozúčtovat nájemcům i tehdy, jedná-li se o úklid, resp. vyklizení nepořádku z půd, sklepních prostor, chodeb, světlíků, dvorů a dalších nájemci užívaných prostor. To neplatí tehdy, jedná-li se například výhradně o zbytky ze stavební činnosti, zajišťované vlastníkem domu.
V bytě nade mnou se hraje velkým míčem fotbal, křičí se, hrají se roztodivné hry, při nichž se používá nábytek jako překážková dráha. Ale, jak se říká, všeho moc škodí. Jak mám postupovat proti rodině, jejíž děti nepřiměřeně hlučí, a otec rodiny, postěžuji-li si, vyhrožuje, že mě srazí ze schodů? Bojím se, neboť jsem těžce zdravotně postižená.
Prokazovat rušení klidu v bytě je v těchto případech velice obtížné a stejně tak je obtížné formulovat v těchto věcech žalobu u soudu. Účinné může být požádat městský úřad o pomoc podle § 5 občanského zákoníku s tím, aby uložil nájemníkům v bytě nad vámi zdržet se nadměrného hluku. Ale důkazy pro svá tvrzení budete opatřovat velmi těžko.
Nový majitel domu vyměnil vložku u vchodových dveří domu a předal nám dva klíče. Náhradní klíč se nedá přiobjednat bez souhlasu majitele. V bytě se mnou a manželkou bydlí vnučka, majitel pro ni odmítá vydat klíč. Působí nám to značné komplikace. Mohu se nějak bránit?
Majitel postupuje zjevně v rozporu se zákonem a v tomto smyslu je možné postupovat. Nájemce bytu a všechny osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu.
Na chodbu před bytem jsme si dali skříň, která se nám do sklepa nevejde. Domácí nám přikázal, že ji musíme dát pryč. Má na to právo?
Samozřejmě má. Nejen proto, že společné prostory v domě nejsou předmětem nájmu bytu a majitel objektu za jejich řádný stav odpovídá. Musí zůstat volné i pro přiměřené užívání ostatními. Různé stolky, skříně a další věci, které mají často nájemci snahu do společných prostor z bytů vyhazovat, by nepřípustně, kromě zjevného nepořádku, bránily řádnému úklidu těchto prostor a při stěhování, ale i nutnému zajištění průchodu příkladně s pacientem nebo úniku při požáru (zde navíc většinou zakouřeným prostorem) a podobně.
PODNIKÁNÍNájemce je povinen ve smyslu § 689 občanského zákoníku užívat byt a společné prostory řádně, s čímž je podobné umisťování věcí ve společných prostorech, které nemá nájemce ve výlučném užívání, v prokazatelném rozporu.
Majitel bytu přišel s požadavkem, abychom mu vydali klíč od bytu. Chce mít do něj volný přístup, kdyby se něco stalo. Že prý si ten byt koupil a má právo s ním nakládat podle vlastního uvážení. Navíc chce kontrolovat, jestli v něm řádně bydlíme. Nelíbí se mi to.
A máte pravdu. Na něco podobného nemá majitel právo. Je pouze na vás, jako na nájemci tohoto bytu, komu dáte klíč, koho a kdy do bytu vpustíte. Nájemce je povinen podle § 692 odst. 3 občanského zákoníku umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě vstup do bytu – po předchozí písemné výzvě – jen z důvodu instalace a údržby zařízení pro regulaci a měření tepla, teplé a studené vody nebo odpočet naměřených hodnot.
Musíte mu umožnit přístup i k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Na druhé straně však platí článek 12 Listiny základních práv a svobod (jde o nedílnou součást našeho ústavního pořádku), kde je jednoznačně vyjádřeno, že bez souhlasu nájemníka nemá nikdo do jeho bytu přístup. Mimo právo, které jsem již uvedl, může tedy majitel své nepochybné právo na kontrolu svého majetku realizovat pouze na základě dohody. Ta může být uzavřena ústně nebo může být obsahem nájemní smlouvy. Rozhodně však majitel nemůže nájemníkovi nařizovat, kdy ho do bytu vpustit musí.
Je nájemník povinen umožnit majiteli přístup do bytu v případě, že je nutné vést v těchto prostorách opravu?
Pronajímatel je povinen provádět stavební úpravy v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Neměly by se tedy hledat na obou stranách překážky, ale naopak nejlépe písemně sjednat s každým nájemcem stručnou dohodu o termínech, zárukách a případné likvidaci škod v bytě. U oprav nařízených orgány státní správy je nájemce povinen provedení umožnit, jinak odpovídá za případné škody.
Bydlím v obecním bytě, zatím sám. V budoucnu bych rád, aby se ke mně nastěhovala má přítelkyně. Musím to nějak hlásit i majiteli bytu?
Vaší povinností je písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s vámi žijí v bytě, a to do 15 dnů, kdy ke změně došlo. V tomto písemném oznámení je třeba uvést jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob. Pokud byste změnu nenahlásil ani do 30 dnů, vystavil byste se riziku výpovědi z nájmu bytu, a to z důvodu hrubého porušování povinností nájemce [§ 711 odst. 2 písm. b)].ytu.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
