Jak si spočítat výši splátky hypotéky

Hypoteční úvěry se v naprosté většině případů splácejí tzv. anuitními splátkami. Víte, jak si můžete sami vypočítat jejich výši? Jak délka doby splatnosti ovlivňuje výši splátky a celkových nákladů úvěru? Je velký rozdíl bývá mezi splátkou hypotečního úvěru s roční a s pětiletou fixací?
Kalkulačka

Kalkulačka | foto: Profimedia.cz

Výše anuitních splátek je po celou dobu splatnosti úvěru konstantní. To platí za předpokladu, že se po celou dobu splatnosti nemění výše úrokové sazby. Vzhledem k tomu, že v praxi při splácení hypotéky dochází vždy po skončení doby fixace ke změně úrokové sazby, mění se také výše splátek. Konstantní zůstávají pouze v rámci fixačního období.

Kromě anuitního splácení konstantními částkami je však možné také splácení progresivní, nebo degresivní. V prvním případě se splátky v průběhu doby postupně zvyšují, ve druhém případě snižují. Tyto způsoby splácení hypotečních úvěrů se však v praxi používají výjimečně.

popisekHYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚO kolik?

Anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje jednak samotnou splátku jistiny a dále úroky, které platí dlužník věřiteli za vypůjčení prostředků. Součet těchto dvou částí je konstantní, jejich podíl se ale v průběhu splácení mění. S tím, jak je postupně umořován dluh, snižuje se výše úroků ve splátce. Tato skutečnost se v praxi projeví například při uplatňování daňových odpočtů u úvěrů použitých na financování bydlení. Vzhledem k tomu, že se postupně snižuje částka ročně zaplacených úroků, snižuje se – samozřejmě za jinak stejných podmínek - každým rokem rovněž výše odpočtů. Více si o tom můžete přečíst v tomto článku.

Jak spočítat výši anuitní splátky úvěrů

Pokud vás zajímá, kolik by vás stál hypoteční úvěr při různě dlouhých dobách splatnosti nebo při změně úrokové sazby, můžete si spočítat výši splátky (anuity) pro konkrétní zadání. Nejjednodušší je samozřejmě použít kalkulačky, které mají na svých webových stránkách téměř všechny banky. Pokud si chcete kromě výpočtu anuity sami sestavit splátkový kalendář, můžete využít finanční funkci PLATBA v Excelu. Získáte tak přehled, kolik v každé anuitní splátce v jednotlivých letech či měsících splácení činí úrok a kolik úmor a jak vysoký je nesplacený zůstatek úvěru. Pokud byste si chtěli zkusit vypočítat výši splátky hypotečního úvěru jen tak ručně na kalkulačce, stačí vám následující jednoduchý vzorec:

Zvětšit vzorec

Běžně se uvádějí roční úrokové sazby, které se značí p.a. (per annum) – například „hypoteční úvěr s roční úrokovou sazbou 4,5 % p.a.“. Při výpočtu měsíční anuitní splátky se do vzorce dosadí měsíční úroková sazba p.m., kterou získáme vydělením roční sazby dvanácti. V horním exponentu je ve vzorci počet měsíců splácení (dvanáctinásobek počtu let splácení). Pokud by se počítala roční anuita, dosadily by se do vzorce roční hodnoty sazby a délky doby splácení.

1/ Závislost výše anuity na délce doby splácení

S rostoucí délkou doby splatnosti se za jinak stejných podmínek snižuje výše anuitní splátky. Pokud je splátka úvěru o určitém objemu pro klienta příliš vysoká, může si ji snížit volbou delší doby splácení. Nebo tímto způsobem dosáhne na vyšší úvěr. Příliš dlouhá doba splatnosti je však nákladná ať již jde o úroky či poplatky, navíc prodlužováním doby splácení nad 20 či 25 let se již snížení anuity příliš neprojeví. Více si o tom můžete přečíst v článku, který naleznete zde. Najdete v něm také následující tabulku, která názorně ukazuje, jak se s prodlužující se dobou splatnosti při neměnné úrokové sazbě snižují splátky úvěru a jak se zvyšuje celková suma zaplacených úroků:

Závislost výše splátek a celkově zaplacených úroků na délce doby splatnosti úvěru (1 mil. korun, 5 %)
doba splatnosti v letech splátka (Kč) pokles výše splátky při prodloužení splatnosti o 5 let (Kč) celkově zaplacené úroky (Kč) nárůst výše celkových úroků při prodloužení splatnosti o 5 let (Kč)
10 let 10.607  - 272.786  -
15 let 7.908  -2.699 423.429  +150.643
20 let 6.600  -1.308 583.894  +160.465
25 let 5.846 -754 753.770  +169.876
30 let 5.368 -478 932.558  +178.788
35 let 5.047 -321 1.119.688  +187.130
40 let 4.822 -225 1.314.544  +194.856
Zdroj: Fincentrum.cz
Poznámka: Není zde zohledněna časová hodnota peněz, aby bylo názorně vidět, jak velký vliv má prodloužení doby splatnosti o konkrétní počet let na výši sumy celkově zaplacených úroků.

2/ Závislost výše anuity na výši úrokové sazby

Změny úrokových sazeb v čase

V níže uvedené tabulce je výše splátek úvěru ve výši 1 mil. korun vypočtená pro několik různých úrokových sazeb při různě dlouhé době splatnosti. Zde je dobře vidět, jak pokles úrokových sazeb v minulých letech rozhýbal hypoteční trh. Před několika lety dosahovaly úrokové sazby hypoték dvojciferných hodnot. Proto si je mohli dovolit jen velmi bonitní zájemci. V loňském roce, kdy byly úrokové sazby na historicky nejnižších hodnotách, se některé hypoteční úvěry s roční fixací poskytovaly i za sazby nižší než tři procenta. Jak se takový rozdíl projeví ve výši splátky? Například pro dvacetiletou dobu splatnosti vychází při úrokové sazbě 3 % výše anuity 5 546 korun, při sazbě 12 % to je 11 011 korun, tedy přibližně dvojnásobek. Konkrétní hodnoty jsou v tabulce:

Výše anuitní měsíční splátky úvěru 1 mil. korun v závislosti na výši úrokové sazby a délce doby splatnosti (Kč)
doba splatnosti výše roční úrokové sazby (%)
  3,0% 4,3% 4,5% 7,0% 12,0%
5 let 17 969 18 552 18 643 19 801 22 244
10 let 9 656 10 268 10 364 11 611 14 347
15 let 6 906 7 548 7 650 8 988 12 002
20 let 5 546 6 219 6 326 7 753 11 011
25 let 4 742 5 445 5 558 7 068 10 532
30 let 4 216 4 949 5 067 6 653 10 286
Zdroj: Fincentrum.cz

Krátké a dlouhé fixace

Při výběru doby fixace si klient volí, zda na sebe vzít větší riziko a dát přednost výhodnější kratší fixaci. Vždy záleží na konkrétní aktuální nabídce bank, ale kolik může činit rozdíl ve výši splátky při roční a pětileté fixaci? Jak již bylo řečeno, nejvýhodnější roční sazby se v minulosti dostaly až pod tři procenta. Úrokové sazby zafixované na pět let se v současnosti nečastěji pohybují v širokém pásmu mezi 4 % až 5 %. O kolik korun je vyšší splátka milionového úvěru s dvacetiletou splatností při úrokové sazbě 4,5 % v porovnání se sazbou 3 %? Vyšší splátka činí 6 326 korun, nižší 5 546 korun, rozdíl je 780 korun – pro některé dlužníky to bude vysoká částka, pro některé zanedbatelná. (Sazby 3 % a 4,5 % jsou zde uvedeny pouze jako příklad, nejde zde o porovnání výhodnosti roční a pětileté fixace v některém konkrétním časovém období.)

Marketingový nástroj bank

Jako hlavní marketingový nástroj při prodeji hypoték banky využívají úrokové sazby. Zdůrazňují se i rozdíly v řádu setin, například sazba 2,98 % má být rozhodně výhodnější než sazba 2,99 %. Takový rozdíl je však naprosto zanedbatelný. V tabulce jsou jako příklad uvedeny výše splátek pro sazby 4,3 % a 4,5 %, tento rozdíl 0,20 procentního bodu by již měl být celkem výrazný. Přesto se u milionového úvěru liší výše splátek při těchto dvou sazbách „pouze“ přibližně sto korun (s prodlužující se splatností se rozdíl mírně zvyšuje). Zájemci o úvěr se při volbě hypotéky řídí především právě úrokovými sazbami, takže bance by stačilo například zvýšit poplatek za vedení účtu o sto korun a mohla by při stejném výsledku celkem výrazně snížit úrokovou sazbu.  

Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...